购房首付比例是直接影响购房成本的关键变量，甚至比房贷利率本身影响要大。在当前购房者入市意愿偏弱的情况下，降低购房首付比例或降低购房首付压力更是非常重要的内容。至少从一些购房者的反馈情况或呼声看，首付比例下调或压力下降，那么购房意愿就会明显增强，进而也利好市场交易行情的提振。本报告对全国重点城市首套房和二套房首付比例情况进行分析，同时我们分析了目前市场上已经推进的政策、各类违规操作和有争议的操作，以更好理解购房首付方面的重要问题。
(资料图片仅供参考)
重点城市首付比例情况
1、首套房
根据简单算术平均计算，全国20个重点城市首套房首付比例平均值为24%。具体看，此类城市首付比例主要分为三档，即35%、30%和20%。总体上城市能级越高，首付比例越高；城市能级越低，首付比例越低。当然观察20个城市的情况，可以看出，两成首付总体占了大多数。这也意味着各地基于楼市提振需要，普遍把首套房首付比例降至了最低水平。具体城市看，北京和上海的首付比例是最高的，为35%。包括广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例也比较高。相对来说，一些弱二线城市和绝大多数三四线城市，都已经执行了20%的首付比例政策。包括哈尔滨、沈阳和郑州等，首付比例均为20%，这和此类城市持续降低入市门槛、降低购房成本等有直接关联。
2、二套房
根据简单算术平均计算，全国20个重点城市二套房首付比例平均值为42%。从20个城市的具体情况看，二套房首付比例有四档标准，即80%、70%、40%和30%。这也说明二套房首付比例的规定更加丰富和多元化。总体上其和首套房的逻辑类似，即城市能级越高，首付比例越高；而城市能级越低，首付比例则越低。具体来看，包括哈尔滨、长春、太原等二线城市，其二套房的首付比例也比较低，即均为30%的水平。
各地降低首付压力的政策
本部分总结了目前全国各地降低首付比例或首付压力的几类政策，主要包括：降低首套房的认定标准、财政金融政策支持等。而通过降低房价来侧面降低首付压力的操作在此不做分析。
1、降低首套房的认定标准
严格意义上说，首套房资格需要满足“三无条件”，即无购房记录、无房贷记录、无房产持有。当然若单纯按这个标准执行，那么首套房的认定标准其实非常高，进而会导致很多购房者无法享受首套房的低首付标准。所以这两年各地普遍都有降低首套房认定标准的操作，主要是从房产情况和贷款情况两个角度进行。
1）房产情况。包括：只查市区而不查郊区住房情况；只查限购区而不查非限购区的住房情况；只查住宅而不查商住两用房的情况；只查本地而不查外地住房情况；允许将“两套打通户型”认定为一套住房；只查商品住宅而不查小产权房、安置房和农房的情况；离婚后不再追溯原家庭的房屋套数；不追溯住房持有情况或出售情况；首套房户型较小时第二套房可做首套处理；不追溯挂靠在父母名下的住房情况；不追溯婚前住房财产情况；二孩家庭二套房可按首套认定等。
2）贷款情况。包括：贷款偿还完毕即认定为首套；配偶有贷款记录依然可认定为首套；有商住房贷款记录依然可认定为首套；全款购房无贷款的可认定为首套。
2、财政金融政策支持
此类政策主要包括购房补贴、房票支付、公积金提取、商贷额度提高等四种形式。在此分别做相关分析。
1）购房补贴。其包括人才购房补贴、新市民购房补贴、外来人口购房补贴、应届毕业生购房补贴等。很多城市明确，此类补贴将前置发放，相关人员申请后可以用于一手房或二手房认购的首付款。
2）房票支付。当前全国各地纷纷推出房票政策，明确房票可以用于支付购房款（含首付款）。另外，在实际操作中，房票金额往往等于被征收（拆迁）房屋评估价的110%。这里的增值部分也可以用于支付首付款。
3）公积金提取。最近两年包括福州、青岛、珠海等城市纷纷发文，明确允许提取住房公积金作首付款。同时，针对“公积金提取是否影响后续贷款”的问题，苏州公积金中心发文明确，住房公积金余额可提取用作首付款，且不影响后续公积金贷款额度。
4）商贷额度提高。部分商业银行在贷款审批过程中，会适当放宽标准，进而提高贷款额度。抑或是推出组合贷的模式。此类操作可以增加实际贷款额度，间接降低首付压力。
违规和存有争议的操作
在房地产交易市场压力较大的情况下，部分城市也出现了各类新操作，目的是为了降低首付成本或压力，进而促进房地产交易市场的活跃。其中，部分操作已经被明确界定为违规操作，已被叫停；而部分操作存在讨论或争议，需要进一步商榷。我们按违规操作和存有争议操作两种类型进行分析。
1、违规操作
违规操作主要包括：首付贷及变异形式、经营贷和消费贷、接力贷和合力贷、做高或做低房价等。相关分析如下。
1）首付贷及变异形式。主要包括首付分期、低首付、零首付、负首付、返首付等操作。此类操作打着“首付友好”的旗号，目的是为了降低购房之初首付支付成本。不过此类金融产品缺乏对偿贷能力的审慎评估，夸大了购房者的还贷能力，很容易引起金融风险。
2）经营贷或消费贷。经营贷主要提供给中小企业或个体工商户，用于生产经营需要。而消费贷则主要贷给个人消费者，用于购买耐用消费品或支付各种费用。各地已明确规定，此类贷款不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款等。若违规使用，将会被提前收回贷款。
3）接力贷和合力贷。“接力贷”指的是以父母作为所购房屋的所有权人，子女作为共同借款人，贷款购买住房的信贷产品。而“合力贷”指的是以子女作为所购房屋的所有权人，父母作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。两类贷款产品本质相同，即通过增加共同借款人来增加贷款额度，进而可以降低首付压力。当前一些地方此类产品创新无边界，普遍被叫停。
4）做高或做低房价。目前新房和二手房领域都存在此类问题，即通过做高房价以提高贷款额度，进而变相使得首付比例降低。不过此类操作被认为是骗贷行为，也破坏了贷款市场的公平性。
2、存在争议的操作
就目前来看，存在争议的操作主要包括突破首付比例最低下限、企业提供员工借款等。相关分析如下。
1）突破首付比例最低下限。此前2022年5月，山东齐河曾发布《关于促进齐河县房地产业平稳健康发展的若干措施》。政策明确，鼓励银行降低首付比例，首套房、二套房在原首付20%、30%基础上分别下调10%。后来该政策被叫停。不过，从全国市场的反馈情况看，要求进一步降低首付比例的呼声依然较大。
2）企业提供员工借款。今年一些上市公司业绩不错，纷纷发布公告，愿意拿出企业盈利部分，为员工提供无息借款。此类借款的用途之一即可用于购房。此类操作虽然受到部分人的好评，但也引起了一些批评，如类似操作是否会损害小股东的利益等。
政策建议
从目前市场的反馈情况看，在“降低首付”和“降低房贷利率”两种政策工具上，很多购房者普遍认为降低首付或更有意义。但我们也发现，首付比例政策的调整一直比较谨慎。一些降低首付压力的操作虽然可行，但和直接降低首付比例的操作还是有差异。我们认为，当前购房者首付支付能力不足的问题确实需要引起重视，其包括收入状况变差、收入预期变差、二手房比较难出售等。比如说近期二手房交易不顺畅，一些房东二手房转让遇到了困难，其认购新房的时候就遇到了两个难题。第一、其换房的资金明显不够，所以看到10%首付的营销广告自然会动心。第二、其认购新房会被认定为二套房，一些大城市的首付比例明显较高，且房贷利率也比较高。所以此类问题背后的症结都在于，缺乏灵活机制，导致购房的首付压力异常大，自然会限制购房的需求释放。
本文来源：易居研究院
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